Après des semaines de travaux, de peinture et de choix de matériaux, la mise en location est l’étape où tout peut se jouer. Un bail bien rédigé ne garantit pas un locataire parfait, mais il donne au propriétaire les moyens de réagir vite si quelque chose se passe mal. Voici les cinq points à vérifier avant de signer, avec les règles de la loi du 6 juillet 1989 qui s’appliquent à la location vide comme à la location meublée.
1. La clause résolutoire, le filet de sécurité en cas d’impayé
Tout bail d’habitation contient une clause résolutoire : le contrat est résilié de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Elle ne joue pas toute seule. Il faut d’abord qu’un commissaire de justice délivre au locataire un commandement de payer, qui lui laisse six semaines pour régler sa dette ; passé ce délai sans paiement complet, le bailleur saisit le juge pour faire constater la résiliation. Le mécanisme, les mentions obligatoires de l’acte et les erreurs qui le rendent inefficace sont détaillés dans ce guide consacré au commandement de payer. La clause joue aussi en cas de défaut d’assurance du locataire.
Ce qu’il faut retenir : la clause résolutoire est obligatoire, mais elle ne protège que le propriétaire qui réagit dès le premier mois impayé. Attendre trois mois, c’est ajouter trois mois à une procédure qui dure déjà plus d’un an.
2. Le dépôt de garantie, au bon montant
Le dépôt de garantie couvre les sommes dues à la fin du bail : dégradations, loyers ou charges restant à payer. Son montant est plafonné par la loi : un mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois pour une location meublée. Un montant supérieur est irrégulier. À la sortie, il doit être restitué dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, de deux mois si des retenues sont justifiées. Les retenues doivent s’appuyer sur des pièces : devis, factures, état des lieux comparé.
3. L’état des lieux d’entrée, pièce par pièce
Dans un logement fraîchement rénové, l’état des lieux d’entrée est le document le plus précieux du dossier. Il doit être établi contradictoirement, à l’entrée comme à la sortie, et décrire chaque pièce : revêtements, équipements, menuiseries, état de la peinture, fonctionnement des appareils. Des photos datées, annexées et signées, lèvent la plupart des contestations. Sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf si c’est le bailleur qui a fait obstacle à son établissement. Les réparations locatives, c’est-à-dire l’entretien courant et les menues réparations, restent à la charge du locataire pendant toute la durée du bail ; la vétusté et les vices de construction, en revanche, ne lui sont pas imputables.
4. La clause de solidarité, indispensable en colocation
Lorsque le logement est loué à plusieurs personnes, la clause de solidarité permet de réclamer la totalité du loyer à n’importe lequel des colocataires, et à leurs cautions. La loi encadre sa durée : la solidarité d’un colocataire qui donne congé cesse à l’arrivée d’un nouveau colocataire inscrit au bail par avenant, et au plus tard six mois après la date d’effet de son congé. Sans cette clause, chaque colocataire ne doit que sa part, et le propriétaire multiplie les recours.
5. Une garantie, et une seule
Trois protections existent contre l’impayé, et elles ne se cumulent pas librement.
- La caution solidaire : un proche s’engage par un acte de cautionnement qui doit mentionner le montant du loyer et ses conditions de révision, et comporter la mention par laquelle la caution s’engage dans la limite d’un montant écrit en chiffres et en lettres.
- L’assurance loyers impayés : elle couvre les impayés et, selon le contrat, les dégradations et les frais de procédure. Elle ne peut pas être cumulée avec une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Les assureurs demandent le plus souvent un revenu net d’environ trois fois le loyer.
- La garantie Visale : un cautionnement gratuit d’Action Logement, obtenu par le locataire avant la signature, qui couvre jusqu’à 36 mois d’impayés pendant les trois premières années du bail. Elle n’est pas cumulable avec une assurance.
Avant de signer
Le choix du locataire reste la première protection : des justificatifs cohérents, un revenu en rapport avec le loyer, un avis d’imposition vérifié. Le bail, lui, se prépare avant la première visite et non le jour de la remise des clés. Un logement rénové mérite le même soin dans son contrat que dans ses finitions.
Textes cités : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-2, 7, 8-1, 22, 22-1, 24 et 25-6 ; loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ; Code civil, articles 1731 et 2297.