Une location meublée doit réunir au minimum 11 équipements définis par la réglementation. L’absence d’un seul élément, du dispositif d’occultation au matériel d’entretien, expose le propriétaire à une demande de requalification du bail meublé en location vide.
La liste des meubles obligatoires en location meublée
La liste des meubles obligatoires en location est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Elle s’applique aux logements loués meublés à titre de résidence principale. Son objectif est simple : le locataire doit pouvoir dormir, manger et vivre convenablement dès son entrée dans les lieux.
Le propriétaire ne doit pas seulement déposer quelques meubles dans le logement. Chaque équipement doit être présent, fonctionnel et adapté au nombre d’occupants prévu par le bail. Un appareil hors service, un couchage inutilisable ou une vaisselle très incomplète fragilisent donc la qualification de location meublée.
Le mobilier d’un logement meublé doit permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
La décoration, le lave-linge, la télévision, la cafetière et l’accès à Internet ne figurent pas dans la liste légale. Ils améliorent l’attractivité du bien, mais ne compensent pas l’absence d’un des 11 éléments réglementaires.
Checklist pièce par pièce des 11 équipements obligatoires
Dans l’espace nuit : literie et occultation
1. Une literie comprenant une couette ou une couverture. Le logement doit comporter un véritable couchage avec un matelas en état d’usage. Un lit classique, un canapé convertible ou un lit escamotable conviennent si l’ensemble permet de dormir normalement. Le couchage doit correspondre à la capacité annoncée du logement.
Une simple structure de lit sans matelas ne suffit pas. Il en va de même pour un matelas très dégradé, taché ou inutilisable. Le décret exige une couette ou une couverture. En revanche, les draps, housses et oreillers ne sont pas expressément cités dans la liste minimale, même s’ils sont souvent fournis dans les locations étudiantes ou de courte durée.
2. Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces utilisées comme chambres. Des volets, stores occultants ou rideaux suffisamment opaques répondent à cette exigence. Dans un studio, l’unique pièce de vie sert aussi de chambre : ses fenêtres doivent donc pouvoir être occultées.
Un voilage transparent, destiné uniquement à préserver l’intimité en journée, reste insuffisant s’il ne bloque pas réellement la lumière. La solution retenue doit aussi être utilisable sans danger et adaptée à la fenêtre.
Dans la cuisine : cuisson, froid, vaisselle et ustensiles
3. Des plaques de cuisson. Elles peuvent être électriques, vitrocéramiques, à induction ou au gaz. Des plaques mobiles restent envisageables lorsqu’elles sont stables, sûres et raccordées à une installation adaptée. Un appareil défectueux ou un réchaud de camping ne répond pas à l’usage quotidien attendu.
4. Un four ou un four à micro-ondes. Le texte prévoit une alternative. Un micro-ondes fonctionnel suffit donc sur ce point, sans obligation d’ajouter un four traditionnel. Un grille-pain, une bouilloire ou une friteuse à air ne remplacent pas l’un de ces deux appareils.
5. Un réfrigérateur avec une solution de congélation. Le propriétaire peut installer un réfrigérateur et un congélateur séparés. Il peut aussi fournir un réfrigérateur doté d’un compartiment atteignant une température inférieure ou égale à -6 °C. Un petit réfrigérateur sans compartiment froid conforme ne remplit pas l’exigence.
6. La vaisselle nécessaire à la prise des repas. Assiettes, verres, tasses et couverts doivent être disponibles en quantité cohérente avec le nombre d’occupants. Deux assiettes et un seul verre dans un logement prévu pour deux personnes forment un équipement trop limité. La réglementation n’impose toutefois ni service haut de gamme ni vaisselle décorative.
7. Des ustensiles de cuisine. Casserole, poêle, couteau de cuisine, spatule, ouvre-boîte et passoire constituent une base cohérente. Leur choix dépend des appareils installés. Une casserole non compatible avec des plaques à induction est inutilisable et ne devrait pas être comptée dans l’inventaire.
À titre d’exemple concret, un bailleur de studios étudiants à La Roche-sur-Yon présente sur locama.fr des logements avec lit, couette, oreillers, plaques, réfrigérateur, micro-ondes, vaisselle, couverts et accès Wi-Fi. Ce dernier service reste facultatif au regard du décret.
Dans la pièce de vie : table, sièges et rangements
8. Une table et des sièges. Une table à manger, une table rabattable ou un plan repas stable conviennent. Le nombre de sièges doit rester cohérent avec la capacité d’accueil. Une table basse associée à un canapé ne garantit pas toujours des conditions normales pour prendre les repas, en particulier si sa hauteur rend cet usage inconfortable.
9. Des étagères de rangement. Une armoire équipée de tablettes, une bibliothèque, un placard aménagé ou des étagères murales répondent à cette obligation. Une unique tablette décorative ne constitue pas nécessairement un rangement suffisant pour les effets personnels du locataire.
Dans tout le logement : luminaires et entretien
10. Des luminaires. Chaque zone utile doit disposer d’un éclairage fonctionnel. Une douille nue avec une ampoule risque d’être contestée lorsqu’elle ne constitue pas un luminaire durable ou sécurisé. Les équipements doivent être raccordés correctement et leurs commandes accessibles.
11. Du matériel d’entretien ménager adapté au logement. Pour un sol carrelé, un balai, une pelle, une serpillière et un seau forment une base pertinente. Un aspirateur devient cohérent en présence de moquette ou de tapis. Une raclette est adaptée à une grande surface vitrée. Les produits consommables, comme le liquide vaisselle ou les sacs-poubelle, ne relèvent pas de la liste minimale.
Tableau de contrôle du mobilier obligatoire
Équipement Solution généralement admise Équipement insuffisant ou inadapté Literie Lit ou canapé convertible avec matelas et couette Sommier seul ou matelas inutilisable Occultation Volets, store occultant ou rideaux opaques Voilage transparent seul Cuisson Plaques stables et fonctionnelles Réchaud de camping ou appareil en panne Four Four traditionnel ou micro-ondes Grille-pain ou bouilloire Froid Réfrigérateur avec compartiment à -6 °C ou congélateur séparé Réfrigérateur sans compartiment adapté Repas Vaisselle et couverts selon la capacité du logement Éléments dépareillés en quantité insuffisante Entretien Matériel adapté aux sols et surfaces Un seul balai pour un logement avec moquette
Quel budget prévoir pour équiper un studio meublé ?
Le budget dépend de la surface, de la qualité recherchée et de l’existence éventuelle d’une cuisine déjà aménagée. Pour un studio vide à équiper sans électroménager haut de gamme, un ordre de grandeur compris entre 1 200 et 3 000 euros reste cohérent. Les frais de livraison, de montage et de raccordement doivent être ajoutés lorsqu’ils ne sont pas inclus.
Poste Budget indicatif Lit, matelas, couette et protection 350 à 750 € Rideaux occultants, stores ou accessoires 50 à 180 € Plaques, micro-ondes et réfrigérateur 350 à 900 € Vaisselle et ustensiles 100 à 250 € Table, sièges et rangements 250 à 650 € Luminaires et matériel d’entretien 100 à 300 €
Le mobilier d’occasion réduit la dépense, à condition de contrôler son état, sa stabilité et sa propreté. Pour les appareils électriques, la sécurité et le bon fonctionnement priment sur l’économie réalisée. Conserver les factures facilite également le suivi des garanties et le remplacement des équipements.
Inventaire meublé et état des lieux : deux documents complémentaires
Un inventaire meublé et un état détaillé du mobilier doivent être joints au bail. Ils sont établis contradictoirement et signés par le propriétaire et le locataire. L’inventaire confirme la présence de chaque objet. L’état détaillé décrit son état réel : neuf, bon état, usé, rayé, taché ou incomplet.
Une formulation comme « vaisselle complète » manque de précision. Mieux vaut inscrire le nombre d’assiettes, de verres, de couverts, de casseroles et d’ustensiles. Pour l’électroménager, la marque, le modèle et l’état de fonctionnement peuvent être indiqués. Des photographies datées renforcent le dossier, sans remplacer les mentions écrites et signées.
- Tester les plaques, le four ou le micro-ondes et le réfrigérateur lors de l’entrée.
- Compter les éléments de vaisselle et les accessoires de cuisine.
- Décrire les taches, rayures et signes d’usure.
- Vérifier les rideaux, stores, volets et luminaires.
- Faire parapher chaque page de l’inventaire par les parties.
L’état des lieux concerne aussi le logement lui-même : murs, sols, plafonds, fenêtres, sanitaires et installations. Les deux documents servent ensuite à distinguer la vétusté normale, les dégradations imputables au locataire et les équipements manquants lors de la restitution des clés.
Requalification du bail meublé en bail vide : le risque concret
L’oubli d’un équipement réglementaire donne au locataire un argument pour demander la requalification du bail meublé en bail vide. Cette requalification n’est pas automatiquement prononcée au premier objet manquant. En cas de litige, le juge examine la réalité de l’ameublement, les preuves fournies et la capacité du logement à permettre une occupation normale.
Le risque devient sérieux lorsque l’absence concerne un élément central, comme la literie, les plaques de cuisson, le réfrigérateur ou l’occultation de la pièce servant de chambre. Un inventaire signé ne protège pas le bailleur si l’équipement mentionné n’existe pas réellement ou ne fonctionne pas.
La qualification du contrat dépend de l’équipement réellement mis à disposition, et non de la seule mention « bail meublé » inscrite sur le document.
Les conséquences modifient plusieurs paramètres du contrat. Le bail meublé dure un an, ou neuf mois lorsqu’il est consenti à un étudiant dans les conditions prévues. Le locataire bénéficie d’un préavis d’un mois et le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges.
Pour une location vide consentie par un bailleur personne physique, la durée de référence passe à trois ans. Le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges. Le préavis du locataire est en principe de trois mois, avec des cas légaux de réduction à un mois. Les délais applicables au congé donné par le bailleur diffèrent également : six mois avant l’échéance en location vide, contre trois mois en location meublée.
Contrôler les équipements pendant toute la durée du bail
La vérification ne s’arrête pas à la remise des clés. Un équipement fourni avec le logement doit rester disponible et utilisable. Lorsqu’un appareil tombe en panne en raison de sa vétusté, son remplacement relève généralement du propriétaire. Les réparations locatives et les dégradations imputables à l’occupant suivent un régime distinct.
Avant chaque nouvelle location, le bailleur a intérêt à reprendre la liste des 11 éléments, tester les appareils et actualiser l’inventaire. Cette méthode évite qu’une couette disparue, un micro-ondes hors service ou un store démonté transforme un oubli matériel en contestation du contrat.